comment 0

Oplossen van het mistgordijn: Eenduidige statistiek in de kantorenmarkt

De problematiek op de kantorenmarkt is tot in detail beschreven, de oplossingen voor leegstaande (kantoor)panden zijn talrijk. Waarover echter opvallend genoeg vrijwel geen discussie over bestaat, is het gegeven dat er geen eenduidigheid bestaat over wat precies de harde cijfers zijn in de kantorenmarkt. Terwijl dat gebrek aan eenduidigheid een van de fundamentele problemen in de markt is. 

Omdat woningbouw als taak van de overheid wordt gezien en vanwege het grote belang van de hypotheekrenteaftrek, worden bewegingen in de woningmarkt nauwkeurig geregistreerd door het CBS. Hoe anders is dat op de kantorenmarkt: cijfers over de markt worden verspreid door bijvoorbeeld DTZ, Dynamis, Jones Lang LaSalle, het EIB en de NVM, maar zijn nooit exact hetzelfde. Gebruikers van kantoorruimten worden verschillend gecategoriseerd, Dynamis doet onderzoek aan de hand van diverse regio’s, DTZ beoordeelt leegstand op kansrijk / kanshebbend / kansloos, enzovoort. Ter illustratie hieronder enkele voorbeelden van respectievelijk de NVM (2012), Dynamis (2013) en DTZ (2013).

NVM (2012)

NVM (2012)

Dynamis (2013)

Dynamis (2013)

DTZ (2013)

DTZ (2013)

 

Gezien de validiteit en betrouwbaarheid van de statistiek is het problematisch dat juist makelaars en adviseurs de voornaamste aanvoerders zijn van die statistieken. Zij zijn in de kern niet onafhankelijk en wetenschappelijk en kijken met een gekleurde bril naar de werkelijkheid. Makelaars en adviseurs hebben immers belang bij zo veel mogelijk transacties, terwijl statistiek juist in de eerste plaats onafhankelijk is.

Momenteel is de kantorenmarkt in een transitiefase, waarbij er dagelijks vele discussies zijn over de invulling van leegstand en door middel van welke planningsmethodiek die invulling moet plaatsvinden. Om die discussie in de basis zo puur mogelijk te houden is het noodzakelijk dat een onafhankelijk wetenschappelijk onderzoeksinstituut voor de kantorenmarkt wordt opgericht die dezelfde functie heeft als het CBS voor de woningmarkt.

Het oprichten van een dergelijk instituut klinkt simpel, maar er zijn een tweetal fundamentele problemen die het gebrek aan eenduidigheid mede veroorzaken. Ten eerste is er in de kantorenmarkt een gebrek aan transparantie in transacties. Huurders worden gelokt door onder andere incentives en huurkortingen die niet schriftelijk worden vastgelegden zorgen daardoor voor ‘mist’ in de cijfers. En dat terwijl makelaars en adviseurs – diegene die de cijfers aanleveren – die mist mede creëren.

Mist hangt tevens rond in de balansen van eigenaren en banken. Boekwaarden van kantoren zijn nog steeds te hoog en geen reële marktwaarden, waardoor vergelijkingen op basis van reële marktwaarden van panden onmogelijk gemaakt kunnen worden.

Het debacle van het sloopfonds heeft het kantorenconvenant op de intensive care doen belanden, maar met de analyse van de problematiek op de kantorenmarkt is niets mis. Transparantie in de markt is als prioriteit betitelt, omdat dit een verstorende werking heeft in de markt (Convenant, 2012). Transparantie alleen is echter niet genoeg, omdat de actoren in de kantorenmarkt zichzelf moeilijk kunnen controleren getuige de (leegstands)problematiek. Een onafhankelijk instituut (als het CBS) moet daarom het fundament vormen.

[quote]Als je er bij stilstaat: het is hoogst opmerkelijk dat een beleggingsmarkt waarin zoveel geld omgaat statistisch gezien zo matig wordt geregistreerd.[/quote]

Als je er bij stilstaat: het is hoogst opmerkelijk dat een beleggingsmarkt waarin zoveel geld omgaat statistisch gezien zo matig wordt geregistreerd. Zorgwekkend is dat overheden en besluitvormers bij het bepalen van de plancapaciteit voor kantoren zich mede op die wetenschappelijk onbetrouwbare statistische gegevens hebben gebaseerd. Publiek geld is dus geïnvesteerd op basis van aangeleverde cijfers door bedrijven die niet uitsluitend het publieke belang dienen. De oprichting van een onafhankelijk instituut is daarom niet alleen in het belang van de actoren die in de markt opereren, maar tevens voor de burger.

Aangezien de kantorenmarkt – en de ruimtelijke ordening – zichzelf momenteel opnieuw aan het uitvinden is, is het belangrijk dat juist een van de die pijlers van de basis stevig staat. Het is hierbij van belang dat niet alleen wordt gefocust op de cijfertjes, de kwantiteit van kantoren. De kwaliteit van het kantoorpand (sluit het aan bij de eisen en wensen van de kantoorgebruiker?) en de duurzaamheid (is er kans op hergebruik door functieverandering? Is er een duurzame vraag in het gebied? Welk BREEAM certificaat heeft het pand?) wordt in de markt steeds waardevoller. Het is kortom noodzakelijk dat een nieuw kantoreninstituut deze drie aspecten wetenschappelijk onderzoekt en in kaart brengt, waardoor beter gefundeerde beslissingen over kantoorpanden en locaties kunnen worden gemaakt en dat beter op de veranderende vraag kan worden ingespeeld.

 

Bronnen: 

Convenant (2012). Convenant aanpak leegstand kantoren. Den Haag

DTZ (2013). Nederland Compleet. Factsheet kantoren- en bedrijfsruimtenmarkt. DTZ Zadelhoff, afdeling Research. Amsterdam.

Dynamis (2013). Sprekende cijfers kantorenmarkten 2013 Q1. Utrecht.

NVM (2012). Stand van zaken Nederlandse kantorenmarkt. Jaarcijfers 2012. Nieuwgein.

Leave a Reply