comment 1

Never waste a good crisis

Een long-read over de problematiek op de kantorenmarkt, de oplossingen en de implicaties op de ruimtelijke ordening

De kantorenmarkt. Over geen andere vastgoedsector is zoveel geschreven en bediscussieerd, voornamelijk omdat de gevolgen van de economische crisis in deze markt zo pijnlijk duidelijk zijn: stijgende leegstandspercentages, lege panden en desolate kantoorgebieden en de enorme verliezen voor beleggers, ontwikkelaars, architecten, gemeenten en uiteindelijk de burger.

Die enorme gevolgen geven aan dat de systematiek van de laatste tientallen jaren achterhaald is. Er is een bittere noodzaak om denkwijzen, uitgangspunten, veronderstellingen en gebruiken die voorheen als ‘normaal’ werden gezien drastisch te hervormen, omdat de leegstandspercentages nog steeds stijgende zijn en onzeker is wanneer het precies stopt.

In dit artikel worden de principiële bouwstenen gepresenteerd die ervoor zorgen dat op termijn de kantorenmarkt weer gezond kan worden. Die fundamenteel andere bouwstenen gaan met name in op het gedrag van de diverse spelers in de markt en de basisprincipes die zij bij dit handelen hanteren. Deze zijn bovendien van toepassing op de gehele vastgoedmarkt; de systeemfouten in de kantorenmarkt staan niet op zichzelf, zij hebben hun oorsprong in de systematiek van de ruimtelijke ordening.

Dit artikel komt voort uit een masterthesis Planologie van ondergetekende en is naast een kritisch-analytische beschouwing over de kantorenmarkt in de eerste plaats een handreiking voor marktpartijen en de overheid. Hierbij ga ik dieper in op de vraag: ‘Welke manier van ontwikkelen past bij de nieuwe werkelijkheid die is aangebroken in de kantorenmarkt?‘ De ‘relationele’ manier, zoals ik het zelf noem, is namelijk een fundamenteel andere manier van ontwikkelen dan die zichzelf de afgelopen decennia heeft ontwikkeld. Daarnaast geef ik een beschrijving over de implicaties voor de ruimtelijke ordening en de uitdagingen voor de vastgoedprofessional. Een allesomvattende aanpak, want de crisis op de kantorenmarkt staat niet op zichzelf; het gaat in op de fundamenten van de ruimtelijke ordening.

Alleen, wat is nou precies de kern van het probleem in de kantorenmarkt? Zijn het enkel de leegstaande panden of is er meer aan de hand?

Structurele oorzaken problematiek

Er is uiteraard meer aan de hand. De kantorenmarkt heeft een aantal dieper liggende structurele problemen die hebben geleid tot de huidige situatie. In het kort zijn dit de volgende:

Ten eerste is het gegeven dat actoren kantoren zijn gaan zien als een financieel product een zeer bepalende oorzaak. Hierdoor werden kantoorpanden gerealiseerd die puur voor de beleggingsporteuille zijn bedoeld, waarbij niet uitsluitend een vraag werd beantwoord. Er werd dus vanuit een aanbodgerichte benadering kantoren ontwikkeld. Dit werd bovendien gestimuleerd door zeer soepele financieringsmogelijkheden bij banken en pensioenfondsen. Het impliceert bovendien dat huurders niet meer primair werden gezien als personen en bedrijven die aandacht nodig hebben voor een zo goed mogelijke huisvesting, maar als cashflow; de eindgebruiker zorgt voor het rendement voor de belegger, ontwikkelaar en financier. Huurders werden vooral door middel van incentives (huurkortingen) verleid zich in een nieuw kantoorpand te vestigen. Een belangrijk negatief effect hiervan is, dat de markt zeer ontransparant is geworden. Cijfers over de kantorenmarkt moeten daarom altijd met een korreltje zout worden genomen – zeker omdat met name makelaars (DTZ, Dynamis, etc.) leveranciers van die cijfers zijn. Het is alsof de slager zijn eigen vlees keurt.

Dit raakt de essentie van de ruimtelijke ordening: het private (korte termijn) belang is geprevaleerd boven het publieke (lange termijn) belang.

Ten tweede zijn gemeenten zeer sterk verleid door de miljoenen aan grondinkomsten. Met als gevolg dat zij als marktpartij zijn gaan functioneren in de kantorenmarkt en onderling gingen concurreren, waardoor een overmaat aan kantorenbestemmingen zijn ingepland (planoptimisme). Dit raakt de essentie van de ruimtelijke ordening: het private (korte termijn) belang is geprevaleerd boven het publieke (lange termijn) belang. Langetermijneffecten van kantorenbouw werden vrijwel genegeerd, terwijl er een stijgende leegstand plaatsvond – en vindt. Er werd met name sterk verdiend door de bestemmingswijziging in uitleggebieden: van landbouw- naar kantoorgrond. Juist de locaties waar zeer beperkte toekomstige vraag is.

Wat hierbij pijnlijk duidelijk geworden is, is het feit dat op de kantorenontwikkeling totaal geen regie zit. Mede daardoor is de concurrentie tussen gemeenten dermate versterkt zodat er teveel plancapaciteit is en werd er gebouwd omwille van het rondrekenen van grondexploitaties en werkgelegenheidsargumenten; argumenten die stellen dat een nieuw kantoorpand gebouwd moeten worden (ondanks de stijgende leegstand), omdat anders een bedrijf verhuist naar een andere gemeente. Echter, deze drogreden gaat niet op. Bedrijven blijven veelal gehuisvest binnen de regio. De kantoorpanden die gebouwd zijn werden daardoor veelal op verkeerde locaties gebouwd en waren van een matige dertien-in-een-dozijn kwaliteit. Niet voor niets is de leegstandsproblematiek het grootst in de welbekende monofunctionele snelweg- en ‘zichtlocaties’, plekken waar weinig stedelijke dynamiek is.

Immers, in uitleggebieden bouwen voor een enkele huurder met een lang huurcontract is veel makkelijker en winstgevender dan binnenstedelijke transformatie en/of herbestemming voor huurders die een kort en flexibel huurcontract willen met relatief weinig vierkante meters. Hier ligt dus een van de grootste kansen voor de huidige kantorenmarkt, waarover later meer.

Terwijl de actoren aanbodgerichte kantoorpanden realiseerden, veranderde ondertussen de eisen en wensen van de kantoorgebruiker fundamenteel (Twynstra Gudde, 2010). Kantoorgebruikers willen over het algemeen niet meer de gestandaardiseerde ruimtes, maar plekken die inspireren en uitdagen tot samenwerking met collega’s en andere bedrijven. Buitelaar e.a. (2013) en de geïnterviewde experts van mijn onderzoek stellen dat  actoren zo vast zaten in hun padafhankelijkheden van de kantorennieuwbouw, dat zij de langetermijneffecten van de nieuwbouw en de ontwikkelingen bij de kantoorgebruiker niet zagen. Sterker nog, niet wílden zien. Wetenschappelijke onderzoeken die waarschuwden voor leegstand werden bijvoorbeeld vrijwel genegeerd. Mede daardoor kan geconcludeerd worden dat de kantorenmarkt door die sterke padafhankelijkheden in een zogenaamde ‘lock-in’ is geraakt.

De crisis heeft de gevolgen van de onderliggende problemen versterkt, maar is dus niet de absolute oorzaak: dat is de onderliggende systematiek en de houding en gedrag van actoren.

De immer groeiende overcapaciteit aan kantoorruimte is dus geen klassiek voorbeeld van een varkenscyclus; er zijn zoals beschreven een aantal structurele problemen in de systematiek van de kantorenmarkt die tot de huidige situatie hebben geleid. Daarbij krimpt op lange termijn de beroepsbevolking, waardoor minder kantoorruimte nodig is en zijn ontwikkelingen als Het Nieuwe Werken nog niet volledig in de cijfers verwerkt.  Derhalve is er geen sprake van een varkenscyclus, die (iets lager) meebeweegt met de conjunctuur. De problematiek op de kantorenmarkt is een complex probleem, waar geen schuldvraag gesteld kan worden. Elke actor heeft bijgedragen aan het ontstaan van het probleem en zal dus tevens gezamenlijk opgelost moeten worden.

De crisis heeft de gevolgen van de onderliggende problemen versterkt, maar is dus niet de absolute oorzaak: dat is de onderliggende systematiek en de houding en gedrag van actoren. De oplossingen van de problematiek ligt dan ook vooral bij deze aspecten.

Financiële, maatschappelijke en ruimtelijke gevolgen

Elke actor had grote belangen bij de nieuwbouw van kantoren waardoor er een enorme vastgoedbubbel is ontstaan. De financiële, maatschappelijk en ruimtelijke gevolgen zijn niet te onderschatten en worden steeds duidelijker zichtbaar. De bouw- en vastgoedsector heeft momenteel te maken met zeer veel faillissementen, werknemers worden bij bosjes ontslagen, recent afgestudeerden komen moeilijk aan een baan, CV’s staan op omvallen en banken zien steeds vaker vastgoedleningen niet meer terugbetaald worden wat de basis van een bank kan ondermijnen.

Omdat grondinkomsten door gemeenten worden gezien als structurele, in plaats van incidentele inkomstenbron, staan begrotingen sterk onder druk, waardoor zij mede hierdoor voor grote bezuinigingsopgaven staan. Fakton schat bijvoorbeeld het verlies voor gemeenten tussen 2008 en 2011 op 5,7 miljard euro, gemiddeld 265 euro per inwoner, wat nog oploopt (NU.nl, 2012). Grondinkomsten werden bovendien gebruikt om publieke voorzieningen zoals bibliotheken en musea te financieren, waardoor er tevens grote maatschappelijke gevolgen zijn (H-team, 2012). Ten slotte zijn er belangrijke ruimtelijke gevolgen, omdat leegstand een versterkend negatief effect kan hebben op een gebied waardoor andere bedrijven tevens wegtrekken; zeker in uitleggebieden, met leefbaarheidskwesties als maatschappelijk gevolg. Daardoor daalt op termijn het concurrentievermogen van een stad en/of regio (Janssen-Jansen, 2010).

Alleen, waar liggen nu de oplossingen voor deze problematiek? Moet simpelweg jaren worden afgewacht totdat de bodem is bereikt of zijn er al duidelijke kansen te grijpen en moet de kantorenmarkt drastisch vernieuwd worden? Er bestaat ten slotte een immer groeiende overcapaciteit, een sterk veranderende manier van werken in een krimpend en vergrijzend continent; waarbij een sterke twijfel bestaat of de groei van voor de crisisjaren ooit nog terugkomt (H-team, 2012; Janssen-Jansen e.a., 2012).

Mijn pleidooi is dat men in de kantoren- en vastgoedmarkt nieuwe kernwaarden en fundamenten moet hanteren in combinatie met radicaal andere rollen van betrokken actoren en instituties, die verder en dieper reiken dan herbestemmingen en transformaties alleen. Het raakt daarmee ook de kern van de ruimtelijke ordening: wat zijn de basiselementen en -waarden van die nieuwe ‘relationele’ vastgoedontwikkeling?

Oplossingen: Nieuwe basisprincipes en gedragsregels

In de thesis wordt per actor en institutie specifieke oplossingen en aanbevelingen beschreven, in dit artikel volgen de belangrijkste, die op alle actoren en/of instituties van toepassing zijn.

Dweilen kan niet met de kraan open. Prioriteit is om de plancapaciteit sterk te beperken, zodat bestaande (lees: leegstaande) panden de kans krijgen herbestemd- of -ontwikkeld te worden. Het is overigens hierbij een illusie te denken dat alle leegstaande panden herbestemd of getransformeerd kunnen worden, een deel van de (kantoren)voorraad is bijvoorbeeld gerealiseerd op snelweglocaties waar geen toekomstige vraag bestaat. Sloop of langdurige leegstand zijn dan de enige mogelijkheden. Beperking van de plancapaciteit is echter geen makkelijke opgave; ontwikkelaars, beleggers maar ook gemeenten willen het liefst niet diegene zijn die hun plannen moeten schrappen – liever de buurman. Daarnaast zijn veel kantoren in eigendom van buitenlandse (vooral Duitse) beleggers. Regionale afstemming is dus van groot belang, waarbij de provincie tevens haar verantwoordelijk kan oppakken met bijvoorbeeld het hanteren van haar wettelijke instrument om verordeningen toe te passen.

De basis is dat vastgoed moet worden gezien als een middel om een vraag te beantwoorden op een duurzame wijze.

Uit het onderzoek komt duidelijk naar voren dat veel problemen voortkomen uit een bepaalde mentaliteit, houding en gedrag. De sterke focus op vastgoed als financieel product heeft enkele fundamentele gevolgen, zoals hiervoor beschreven. De basis is dat vastgoed moet worden gezien als een middel om een vraag te beantwoorden op een duurzame wijze. Een duurzame wijze betekent hier dat op een flexibele manier op een veranderende vraag kan worden ingespeeld, bijvoorbeeld door het verhuren van ruimtes die qua ruimten kunnen groeien en krimpen. Daarbij moet er meer gericht worden op het maatschappelijke rendement, naast het financiële. Welke functie heeft het pand voor het gebied, de stad, ondernemers en bewoners? Wat betekent het voor de plek en stad als een groot pand jaren leeg blijft staan?

Ik wijs dan ook in de thesis op de verantwoordelijkheden die actoren hebben, maar zich daar onvoldoende bewust van zijn – en vaak ook juist niet bewust van wíllen zijn. Werkzaam zijn in de ruimtelijke ordening impliceert dat de levens van mensen die wonen en werkzaam zijn in de stad worden beïnvloed door acties van die actoren, vaak voor vele jaren. De klinische blik van beleggers op panden en locaties (als financieel product) hebben bijvoorbeeld ervoor gezorgd dat eentonige en liefdeloze panden zijn gebouwd op verkeerde locaties. Verantwoordelijkheid voor in het verleden gemaakte verkeerde keuzes houdt in dat er keuzes gemaakt moeten worden: uiteindelijk blijven twee keuzes over, sloop of herontwikkeling.

In de thesis wordt bovendien geconcludeerd dat regels vaak juist niet het probleem zijn; het gaat erom hoe – met name – ambtenaren met die regels omgaan. Een tegengestelde conclusie dus als die van het Rijk, die inzet op ‘ontslakken’ (Actie Agenda Bouw, 2013). Leegstand moet daarom vooral als een kans worden gezien in plaats van een negatief ruimtelijk verschijnsel. Een mogelijkheid om een ontwikkeling te initiëren waar vraag naar bestaat in het gebied, kansen te geven aan innoverende ondernemers en betrokken bewoners.

In de kantorenmarkt is bijvoorbeeld een grote behoefte aan gebouwen die werken als communities in een relationele sfeer; ruimte bieden aan bedrijven die tegen een flexibel huurcontract relatief kleine ruimtes huren en samen opereren als een netwerk. Door ideeën uit te wisselen, diensten aan te bieden, etc. Deze groep kantoorgebruikers zijn jarenlang genegeerd, omdat bouwen voor grote gebruikers met lange huurcontracten financieel aantrekkelijker is. Maar juist hier ligt de grote kans: het aanbieden van inspirerende werkomgevingen door een mix van functies en bedrijven te creëren met een zekere liefde en verantwoordelijkheid voor de huurder. Aandacht geven aan hun problemen en inspelen op (veranderende) behoeften. Hierbij is overigens de locatie zeer bepalend. Hoe lelijk een pand ook is, de potentie van een gebouw wordt vele malen sterker door de potentie van de plek.

Maar juist hier ligt de grote kans: het aanbieden van inspirerende werkomgevingen door een mix van functies en bedrijven te creëren met een zekere liefde en verantwoordelijkheid voor de huurder.

Een ander voorbeeld van een mentaliteitsverandering is bijvoorbeeld bij het bestemmingsplan (binnenkort het omgevingsplan): kijken naar wat wél kan in plaats van wat niet kan. Dit impliceert gelijk een meer open houding van de gemeente en stimulering van de creativiteit van initiatiefnemers.

Stap dus af van het denken in maakbaarheidsidealen, in strak afgebakende functiegebieden, maar zet in op de energie en ideeën van ondernemers en burgers. Zet in op zelfontplooiing van die mensen. Mensen die de stad dynamischer, levendiger en een stukje mooier maken. Financieel geograaf Ewald Engelen oreerde bijvoorbeeld op de Ruimteconferentie van het PBL vorig jaar dat prudentie en het luisteren naar het onderbuikgevoel belangrijk is bij nieuwe vastgoedontwikkelingen. Wat zegt het gevoel als louche vastgoedmannen erbij zijn betrokken?

Het is belangrijk te beseffen dat er geen panacee bestaat in vastgoedontwikkeling; dé nieuwe manier van ontwikkelen bestaat niet. Actoren, factoren en de context is per project vrijwel uniek, wat betekent dat er maatwerk moet bestaan. Momenteel wordt bijvoorbeeld organische ontwikkeling gezien als hét middel om vastgoedontwikkeling te initiëren. De thesis laat echter zien dat organische ontwikkeling bijvoorbeeld niet toepasbaar is op monofunctionele kantorengebieden aan de randen de stad, omdat kleine stapjes in het ‘leefbaarder’ maken van het gebied relatief weinig effect hebben. Er is simpelweg een grootschalige gebiedsontwikkeling noodzakelijk om een dergelijk gebied te transformeren naar een dynamisch stedelijk gebied en dus ook een flinke investering. Gebiedsontwikkelaars zullen dus kiezen uit diverse gereedschappen die betrekking hebben op de bestaande situatie en context.

Dat brengt mij op het volgende punt: in een tijd waarin andere zienswijzen, principes, ontwikkelingsmodellen, etc. worden gepresenteerd bestaat het gevaar dat een bepaalde dominante stroming de overhand krijgt. Natuurlijk is experiment in een tijd als deze belangrijk; nieuwe modellen moeten uitgeprobeerd worden en van geleerd worden. Kennisdeling is daarmee een belangrijk nieuw basisprincipe.

Echter, als een bepaalde stroming dominant wordt bestaat het gevaar dat stevige kritiek relatief gemakkelijk terzijde wordt geschoven. De kantorenontwikkeling zat zoals beschreven in een dergelijke padafhankelijkheid en belandde uiteindelijk in een ‘lock-in’, waardoor er zoveel kantoren (maar ook winkels en bedrijventerreinen) zijn gebouwd. Momenteel is organische ontwikkeling met hypes als zelfbouw, CPO, zelforganisatie, etc. zo’n dominante stroom, terwijl het verre van duidelijk is wat de langetermijneffecten van dergelijke ontwikkelingen zijn. Zo hebben wij al in eerdere blogs de andere kant hiervan belicht, met als belangrijkste kritiekpunt: werkt die nieuwe stroom niet juist segregatie in de hand? Kunnen bijvoorbeeld minderbedeelde inwoners die elke euro moeten omdraaien wel meedoen aan zelforganisatie?

Let wel, ik ben voor modellen waar de menselijke maat weer voorop staat, inwoners van de stad een échte kans krijgen mee te denken over hun leefomgeving en waar financieel rendement niet op 1, 2 en 3 staat. Maar de ruimtelijke ordening moet niet dezelfde fouten maken als voorheen, door onvoldoende open te staan voor fundamentele kritiek.

Nabeschouwing

Gelet op de beschreven binnenlandse en macro-economische ontwikkelingen staat de ruimtelijke ordeningsstructuur in Nederland momenteel op een keerpunt. De wet- en regelgeving, houding en gedrag van gemeenten en denkwijzen van actoren zijn de afgelopen decennia veelal uitgegaan van een permanente groei van de economie met hierbij een flinke dosis maakbaarheidsdenken, getuige de aanbodgerichte benadering bij ruimtelijke projecten. De vraag is echter of die groei op korte termijn op het niveau van voor de crisis terugkomt, omdat het de diepste crisis is sinds de jaren dertig (Janssen-Jansen e.a., 2012). Kondratieff (1925) stelde al vast dat de lucht in het kapitalistische systeem elke zeventig tot tachtig jaar eruit moet worden gelaten, omdat er niet constant gegroeid kan worden. Schumpeter (1950) noemt dit een ‘cycle of creative destruction’ en Florida (2010) beschrijft het als een ‘Great Reset’, een tijd waar innovaties en een institutionele- en systeemverandering plaats kunnen vinden omdat er een soort machtsvacuüm ontstaat.

De crisis kan dus worden gezien als een moment waar de ‘lock-in’ in de kantorenmarkt en ruimtelijke ordening doorbroken kan worden. Mijn thesis en dit artikel reiken de eerste principiële bouwstenen aan die op lange termijn ervoor kunnen zorgen dat de kantorenmarkt weer gezond wordt en de ruimtelijke ordening haar taken optimaal kan vervullen.

Never waste a good crisis.

Voor een kopie van de masterthesis ‘De Nieuwe Werkelijkheid’, stuur een mail naar royslegtenhorst@gmail.com.

 

Bronnen

  • Actie Agenda Bouw (2013). Ontslakken van gebiedsontwikkeling. Zoetermeer.
  • Buitelaar, E. et al. (2013). Gebiedsontwikkeling en commerciële vastgoedmarkten: een institutionele analyse van het (over)aanbod van winkels en kantoren. Den Haag / Amsterdam: Planbureau voor de Leefomgeving / Amsterdam School of Real Estate.
  • Florida, R. (2010). The Great Reset: How the Post-Crash Economy Will Change the Way We Live and Work. HarperCollins Publishers Inc, New York.
  • H-team (2012a). H-team Notitie #04 VISIE van het H-team. Amersfoort.
  • Janssen-Jansen, L.B. (2010). Ontwikkelingsbubbels en planningsdromen. Optimism should be in the nature of planners, but over-optimism is a dead end street. Amsterdam.
  • Janssen-Jansen, L. & Lloyd, G. & Peel, D. & Krabben, van, der, E. (2012). Planning in an environment without growth. Essay Rli.
  • Kondratieff, N.D. (1925). The Major Economic Cycles . Moskou. Vertaald en gepubliceerd als The Long Wave Cycle door Richardson & Snyder, New York, 1984.
  • NU (2012). Grondverliezen gemeente nog hoger; <http://www.nu.nl/economie/2991514/grondverliezen-gemeente-nog-hoger.html>.
  • Schumpeter, J. (1950). Capitalism, Socialism and Democracy. 3rd edn. NewYork: Harper.
  • Twynstra Gudde (2010). Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2010. De economische crisis voorbij? Amersfoort.

Bron afbeelding: Jonas Klock

1 Comment so far

  1. Pingback: Het SVK-model: gat in de corporatie-markt? | New Planning CollectiveNew Planning Collective |

Leave a Reply