comment 0

Het SVK-model: gat in de corporatie-markt?

Er is nog steeds een blijvend sterke nood aan sociale huisvesting voor doelgroepen die een steuntje in de rug nodig hebben. Tegelijkertijd zijn de corporaties de afgelopen jaren verder beknot in hun mogelijkheden om voldoende sociale woningen te realiseren. In sommige gevallen ligt het patrimonium van de corporatie serieus als een ‘baksteen op de maag’. Maar moet een woningcorporatie eigenlijk wel alle aangeboden woningen in bezit hebben? Onze zuiderburen hebben een interessant model waarbij woningen van private eigenaren worden ingehuurd en worden ingezet als sociale huurwoningen. Is dit model het ‘gat in de corporatie-markt’?

Aanleiding voor deze vergelijking vormt het artikel op het ‘collega-vak-blog’ van de GSRO. In een bericht van Luuk Oost stelt Gerrit Breeman (directeur corporatie Volkshuisvesting) dat ” [..] bezit geen ‘heilig moeten'” is voor een corporatie. De eerste taak van een corporatie is immers het ondersteunen van huishoudens die geen eigen woningbezit kunnen realiseren of huishoudens die op de private markt buiten de boot vallen. Om die taak uit te voeren zijn er meer opties te bedenken dan enkel realisatie van woningen in eigen beheer en bezit.

Is dit model het ‘gat in de corporatie-markt’?

Het vinden van een sociale huurwoning is nog steeds lastig. In de regio Amsterdam bestaat een wachtlijst waarbij de gemiddelde wachttijd tot een nieuwe toewijzing zo’n 8 jaar is. Het aantal nieuwe toewijzingen neemt daarbij juist af in plaats van toe. Cijfers uit 2012 laten een daling van 19% van nieuwe verhuringen zien en een inschrijfduur van 8,4 jaar (en over de jaren enkel toenemend) (Rapportage woonruimteverdeling 2012). Hoewel maar weinig corporaties meer pure chronologische wachtlijsten hanteren (maar veelal gebruik maken van loting, puntensystemen, voorrangsregels etc.) blijft de vraag naar betaalbare woningen hoog en de wachttijd op een passende woning te lang. Zelfs in aanmerking genomen dat een derde van de totale woningvoorraad in handen is van de corporaties blijft de algemene perceptie bestaan dat er een tekort is aan betaalbare huurwoningen (willekeurig wat artikelen).

Ondertussen worden de corporaties geconfronteerd met een verminderd investeringsvermogen. De totale productie van nieuwe woningen door corporaties is de afgelopen jaren sterk verminderd. Naast een daling van de productie zien corporaties zich, volgens het trendrapport WSW, geconfronteerd met een toename van de langlopende schulden en een verslechtering van de verhouding tussen schulden en bedrijfswaarde. De sector is daarbij in belangrijke mate aangewezen op verhoging van de huurinkomsten en inkomsten uit verkoop aan particulieren voor de financiële balans (Trendnotitie WSW 2011).

Het ‘moderne model’ van het compenseren van de onrendabele top met ontwikkelen voor de private (geliberaliseerde) markt waarmee overheid en corporaties een decennium lang het sociaal woonaanbod financierden is een farce gebleken. Strategische grondposities die investeringsvermogen en in winst moesten worden omgezet zijn van een melkkoe juist het zwaard van Damocles gebleken.

Er is dus nog steeds nood aan betaalbare en sociale woningen maar voor woningcorporaties is het steeds lastiger om te kunnen voorzien in een voldoende aanbod omdat financiering lastiger wordt. Binnen de sociale huurmarkt zorgen scheefwoners voor een disbalans in het huuraanbod. Alternatieve modellen van het aanbieden van betaalbare huisvesting zijn de moeite van het bestuderen waard. Een alternatief model van sociale huisvesting wordt toegepast in Vlaanderen: de sociale verhuurkantoren (oftewel SVK’s).

Het sociaal woonaanbod in Vlaanderen wordt gerealiseerd door een aantal partijen: sociale huisvestingsmaatschappijen (corporaties), de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW), lokale overheden/OCMW’s en sociale verhuurkantoren (SVK’s). Waar de overige partijen eigenlijk allemaal huur- of koopwoningen realiseren op verworven gronden en het huuraanbod in eigen bezit houden kent het sociaal verhuurkantoor géén eigen bezit.

Op de gestagneerde private woningmarkt hebben veel woningeigenaren moeite om hun woning te verkopen terwijl ondertussen de hypotheekteller doortikt. Vooral bij de minder courante woningen biedt het SVK-model voordelen voor de woningcorporatie, woningeigenaar en huurdersdoelgroep.

De sociaal verhuurkantoren huren woningen in op de private huurmarkt en verhuren deze vervolgens aan doelgroepen die voldoen aan de (inkomens)voorwaarde van de sociale huurmarkt. De woningen worden daarbij voor een termijn van (tenminste) 9 jaar ingehuurd. Het SVK fungeert daarbij als tussenpersoon en garandeert de huurinkomsten voor de eigenaar. Daarbij zorgt het sociaal verhuurkantoor ook voor de begeleiding van de huurder en de kwaliteit van de huisvesting. Het sociaal verhuurkantoor wordt in veel gevallen dan ook ondergebracht in de welzijnstak. Deze organisaties zijn ontstaan vanuit huurdersverenigingen en door de jaren heen geformaliseerd. De Vlaamse Regering geeft erkenning aan sociaal verhuurkantoren en keert ook subsidies uit om de werking te stimuleren. Het aanbod van de SVK’s telt ook mee voor de objectieven betreffende de realisatie van het sociaal woonaanbod die gemeenten krijgen opgelegd door de Vlaamse Regering. In 2012 waren er een kleine 6.500 door SVK’s beheerde woningen in Vlaanderen (VMSW 1, 2). Voor de eigenaar van de woning zorgt verhuring via een SVK voor gegarandeerde huurinkomsten, blijvende controle op de kwaliteit van de woning, voorkomen van leegstand en een aantal fiscale voordelen.

Het concept wordt niet enkel toegepast op de sociale huurmarkt. Het stadsontwikkelingsbedrijf van de stad Gent is ook gestart met een verhuurkantoor op de private markt; Huuringent. Motief om te starten met dit initiatief was de dalende lijn van beschikbare huurwoningen: vanwege problemen met huurders en administratieve lasten haakten steeds meer private verhuurders af, waardoor het aanbod schaarser werd. Ook op de private markt kunnen maatregelen van de lokale overheid door bijvoorbeeld een verhuurkantoor geoorloofd zijn om invloed te kunnen uitoefenen op prijsstelling, beschikbaarheid en kwaliteit van de woningen en eventueel een doelgroepenbeleid te voeren.

Het Vlaamse model van sociale verhuurkantoren biedt absoluut voordelen voor toepassing in de Nederlandse context. Het systeem moet niet gezien worden als vervangend maar als bijkomend voor de woningcorporaties. Het biedt de mogelijkheid om op een meer flexibele en minder kapitaalintensieve manier toch een bijkomend aanbod aan betaalbare woningen te voorzien. Op de gestagneerde private woningmarkt hebben veel woningeigenaren moeite om hun woning te verkopen terwijl ondertussen de hypotheekteller doortikt. Vooral bij de minder courante woningen biedt het SVK-model voordelen voor de woningcorporatie, woningeigenaar en huurdersdoelgroep. Is het SVK-model een gat in de woningmarkt?

photo credit: Wojtek Gurak via photopin cc

 

Leave a Reply