comments 2

Vlaamse leegstandsbeleid: is het gras groener bij de buren?

De Nederlandse aanpak van leegstand is vooral een ‘softe’ aanpak.  Door veel te praten, convenanten te sluiten en leegstandsbeheerders in te zetten wordt met wisselend succes geprobeerd om de leegstand van vastgoed tegen te gaan. Er zijn echter maar weinig partijen die echt harde maatregelen durven te nemen. In Vlaanderen kent men al langer een veel striktere aanpak van leegstand, die sinds 2009 decretaal verankerd is. De grondgedachte is dat leegstaand vastgoed een bedreiging vormt voor een voldoende betaalbaar woonaanbod. Vandaar dat gemeenten sinds 2009 verplicht zijn om een leegstandsregister bij te houden. Ruim 70% van de gemeenten heeft ook een belastingheffing ingesteld op leegstand. Is het gras groener bij de buren?

Leegstand is een Westerse problematiek die zich niet beperkt tot Nederland. Sprekende voorbeelden van steden met grootschalige leegstandsproblematiek zijn bijvoorbeeld Detroit (VS) en Lissabon. Echter ieder land heeft zo zijn regio’s waarin de bevolking krimpt en gebouwen leeg komen te staan. Zo kent Vlaanderen een lange traditie in de aanpak van leegstand. Reeds halverwege de jaren ’90 werd een gewestelijke heffing ingevoerd op leegstaande en verkrotte woningen en gebouwen, met als doel de kwaliteit van het woningpatrimonium te verbeteren. In 2009 werd beslist om de aanpak van gewestelijk niveau te decentraliseren naar het lokale bestuursniveau en werden de gemeentebesturen verantwoordelijk voor de aanpak van leegstand.

Vandaar dat gemeenten sinds 2009 verplicht zijn om een leegstandsregister bij te houden. Ruim 70% van de gemeenten heeft ook een belastingheffing ingesteld op leegstand. Is het gras groener bij de buren?

Zoals reeds eerder aangehaald is de aanpak van leegstand in Vlaanderen bij wet verankert. Gemeenten worden door het Decreet Grond- en pandenbeleid (DGPB) verplicht om een zogenaamd leegstandsregister op te stellen en actueel te houden. Iedere woning en ieder gebouw dat langer dan 12 maanden leeg staat dient geïnventariseerd te worden op het gemeentelijk leegstandsregister. Eigenaren worden formeel in kennis gesteld van opname van hun eigendommen in dit register.  Aan geregistreerde leegstaande panden zijn sancties verbonden: publieke besturen en huisvestingsmaatschappijen hebben bij verkoop het zogeheten ‘voorkooprecht’ waarbij ze bij voorrang verkrijgen op de geïnteresseerde verkoper. Daarnaast kunnen sociale woonorganisaties het ‘sociaal beheersrecht’  verkrijgen en een woning in hun beheer nemen gedurende 9 jaar, wat een verregaande beperking van het eigendomsrecht is voor de eigenaar. Tot slot kan een facultatieve belastingheffing worden ingesteld.

De achterliggende doelstelling van de aanpak is anders dan in Nederland. Het Grond- en pandenbeleid is voornamelijk ingegeven vanuit de nood aan betaalbare en sociale woningen. Het volledige decreet bevat diverse instrumenten voor actief grondbeleid en om het aanbod aan sociale en betaalbare woningen te vergroten. Belangrijkste overweging achter de aanpak van leegstand is dat ongebruikte panden (en dan voornamelijk woningen) het aanbod aan betaalbare woningen op de woningmarkt beperken. Onbewoonde woningen en ongebruikte gebouwen zorgen daarnaast voor een verdere verwaarlozing en verslechtering van de woningkwaliteit. Uiteraard heeft leegstand ook een belangrijke negatieve ruimtelijke impact op de uitstraling van buurt en straatbeeld. Belangrijkste streven van de leegstandsaanpak is allereerst de activering van woningen en panden vanuit het oogpunt van betaalbaar wonen.

Iedere woning en ieder gebouw dat langer dan 12 maanden leeg staat dient geïnventariseerd te worden op het gemeentelijk leegstandsregister. Eigenaren worden formeel in kennis gesteld van opname van hun eigendommen in dit register. Belangrijkste streven van de leegstandsaanpak is allereerst de activering van woningen en panden vanuit het oogpunt van betaalbaar wonen.

Met de invoering van het Grond- en pandenbeleid zijn er een drietal instrumenten ingevoerd voor de aanpak van leegstand. De verplichting tot het bijhouden van een gemeentelijk leegstandsregister is allereerst een monitoringsinstrument, voor zowel het lokale niveau als de rapportering naar de Vlaamse Regering. Aan opname op het register zijn echter ook sancties gekoppeld (voorkooprecht en sociaal beheersrecht zoals eerder genoemd). Naast de monitoring voorziet het DGPB echter ook een fiscaal instrument, namelijk de facultatieve belastingheffing op leegstaande woningen en gebouwen. Facultatief is hier slechts figuurlijk: ruim 70% van de gemeentebesturen heeft een belasting op leegstand ingesteld. Over het algemeen worden leegstaande woningen en gebouwen na 12 of 24 maanden van leegstand belast waarbij de minimumaanslag ca. 1.100 euro per jaar bedraagt, vaak vermenigvuldigt met het aantal jaren van leegstand. In situaties waarin de eigenaren stappen onderneemt om de leegstand te beeindigen (renovatie, te koop zetten) worden vrijstellingen toegekend. Tot slot kent de aanpak ook financiele instrumenten: voor renovaties zijn subsidies en fiscale vrijstellingen te verkrijgen, daarnaast zijn er fiscale vrijstellingen wanneer een woning ingezet wordt als sociale woning, bijvoorbeeld via verhuur aan een sociaal verhuurkantoor.

Gemeenten voorkomen en bestrijden de leegstand van gebouwen en woningen op hun grondgebied.
Met dat oogmerk zijn de gemeenteraden gemachtigd tot het heffen van een leegstandsheffing op gebouwen en woningen die zijn opgenomen in het leegstandsregister [..]
Decreet betreffende het Grond- en pandenbeleid, art. 3.2.17

Het monitoren en aanpakken van leegstand via de gemeentelijke leegstandsregisters komt voornamelijk voort vanuit het beleidsdomein Wonen en richt zich op woningen en in mindere mate ook andere gebouwen zoals handelspanden. De leegstandsproblematiek van Vlaanderen speelt echter ook op de kantoren- en detailhandelsmarkt. Zo staat in Limburg 1 op de 10 winkels leeg (hbvl.be). Vanuit het beleidsdomein Ruimtelijke ordening bestaat er daarom ook een (wederom decretaal verankerde) leegstandsaanpak van bedrijfsruimten. Gemeentebesturen zijn jaarlijks verplicht om de grootschalige bedrijfsruimten die leegstaan te melden aan het departement RWO te Brussel. Zij het met een andere methodiek wordt er ook voor bedrijfsruimten een belastingheffing uitgevoerd. Ook bij deze regeling is er sprake van een fonds met financiële middelen beschikbaar voor vernieuwing en sanering van leegstaande bedrijfsruimten.

En de leegstandswet dan? Het is niet zo dat er in Nederland helemaal niets geregeld is in de wet. De Leegstandswet voorziet in de mogelijkheid van tijdelijke verhuur van leegstaande woningen, over een periode van maximaal 5 jaar. Om een woning tijdelijk te mogen verhuren is een vergunning noodzakelijk. Huurprijs staat de aanbieder vrij te bepalen. De Leegstandswet moet daarmee tijdelijk gebruik stimuleren en daarnaast de doorstroming op gang houden door een oplossing te bieden tegen dubbele lasten. Een structurele oplossing is het alleszins niet. In vergelijking met de Vlaamse aanpak, die sommige eigenaren zelfs aanzet tot sloop, is de Leegstandswet dan ook behoorlijk vrijblijvend.
De leegstandsverordening lijkt op de aanpak zoals die ook in Vlaanderen wordt toegepast. Het is zelfs zeer goed voor te stellen dat de auteurs eens zijn wezen ‘gluren bij de buren’. Tot op heden heb ik echter nog geen succesvolle inzet van de leegstandverordening gevonden, laat staan dat het gemeengoed is.

Conclusies

De aanpak van leegstand middels het leegstandsregister zorgt voor een behoorlijk strikte opvolging van het aantal leegstaande woningen en gebouwen, en maakt leegstand als thema onderdeel van het denken en handelen op de vastgoedmarkt. Zowel voor gemeentebesturen als vastgoedeigenaren en woningeigenaren is leegstand een issue; een vast gegeven. Gelet op de formele procedure die samenhangt met de monitoring en belastingheffing middels het leegstandsregister dient er binnen de gemeente een dienst belast te worden met de continue opsporing en opvolging van leegstaande dossiers (en dus continue personeelsinzet). Omdat het registeren van leegstand vooral gebeurd vanuit het stimuleren van betaalbaar wonen is leegstand zorgt het bij woningeigenaren ook voor awareness: na 12 maanden van leegstand is er immers al sprake van de start van een leegstandsprocedure door de gemeente en worden eigenaren op de hoogte gesteld van de gevolgen. ‘Leegstand’  als begrip/concept is dan ook absoluut een maatschappelijk wijd bekend thema; eigenlijk net zo gekend als het feit dat er voor autobezit wegenbelasting betaald moet worden.  De Vlaamse aanpak is daarmee een heel stuk nauwkeuriger en doelgerichter dan de maatregelen die in Nederland toegepast worden.

Ruim 70% van de Vlaamse gemeentebesturen heeft een belasting op leegstand ingesteld.

Hoewel decretaal vastgelegd en voorgeschreven is de aanpak niet direct eenvoudig. Omdat de aanpak van leegstand zowel gericht is op monitoring, activering (d.m.v. heffing en sancties) en stimuleren (fiscale voordelen, premies) is de procedure zeer uitgebreid: de registratie geldt immers als grondslag voor fiscale heffingen. Daarmee is de procedure voorzien van officiële stappen als een formele kennisgeving via aangetekende brief en de nodige bezwaar/beroepsmogelijkheden. Zowel voor administratie als eigenaar zorgt dat voor intensieve behandeling van leegstandsdossiers. Omdat het aanpakken van leegstand is ingegeven vanuit het motief van betaalbaar wonen focust het leegstandsbeleid zich in belangrijke mate op woningen. De doelgroep van woningeigenaren is echter een zeer diverse, van investeerders met vele panden in eigendom, tot de erfgenamen die de woning van ouders erven. Er is echter een groot verschil in professionele betrokkenheid bij het woningeigendom tussen beide. Ook het terug in gebruik stellen van een woning is niet altijd eenvoudig. Hier ligt dan ook een grote taak voor de gemeente in communicatie met, en begeleiding van de eigenaar.

Risico is dat het leegstandsbeleid vooral als een objectgericht beleid wordt gezien, gelet op de formele dossiers en procedure die er voor iedere woning gestart moet worden. Op macroniveau is het leegstandsbeleid echter een zeer nuttige aanpak met positieve externe effecten. Naast de aanpak op objectniveau is er sprake van beïnvloeding van de volledige vastgoedmarkt door de leegstandsaanpak. Het gaat niet enkel om de activering van individuele panden an sich, maar er is sprake van een marktcorrigerende functie, waakhondfunctie, monitoringsfunctie en communicatieve functie van het leegstandsbeleid. (Noot voor de oplettende lezer: ik schrijf inderdaad niet langer over leegstandsaanpak, maar over leegstandsbeleid; gelet op de positieve externe effecten van het instrument als maatregel).

Aantallen leegstandsdossiers per provincie 2013:
Antwerpen 3.167
Limburg 1.239
Vlaams-Brabant 2.181
West-Vlaanderen 4.874
Oost-Vlaanderen 3.142
Totaal 14.603
(Bron: jaarverslag Wonen Vlaanderen 2013)

Het leegstandsbeleid zorgt voor enkele belangrijke hefbomen op de vastgoedmarkt. Omdat het leegstandsbeleid stimuleert om woningen en gebouwen terug in gebruik te nemen, beïnvloed de aanpak de balans tussen vraag en aanbod. Langdurige leegstand wordt gesanctioneerd dus is het gunstiger om een woning dan maar iets lager geprijst in de markt te zetten. Dat bevordert de hefboom tussen vraag en aanbod maar houdt mede het aantal transacties hoog. Dat is niet enkel gunstig voor de woningzoekende maar ook voor de woningeigenaar: overprijzen (en daarmee leegstand) kent repercussies. Daarmee corrigeert het leegstandsbeleid de uitwassen in bestaand aanbod (veel te dure woningen met een lage kwaliteit) maar ook in nieuwbouw (overontwikkelen is bouwen voor het leegstandsregister). Daarmee vervult de overheid de rol van waakhond op de vastgoedmarkt.

Onderscheidend is de Vlaamse aanpak zeker. Belangrijkste bijdrage van het Vlaamse leegstandsbeleid is dat het leegstand definieert als belangrijk maatschappelijk en economisch probleem en een instrument geeft dat zowel overheden als eigenaren verplicht om gevolg te geven. In het Nederlandse beleid en -debat blijft leegstand nog teveel een negatief extern effect als gevolg van de crisis en ondoordacht handelen en blijft de aanpak te vrijblijvend: de betrokken actoren ‘wachten op elkaar’ wie als eerste de financiële pijn zal wegnemen. Het Vlaamse leegstandsbeleid zet alle betrokken actoren aan tot het nemen van actie, kweekt de nodige awareness en ondersteunt ook de actor die wel stappen onderneemt.

Verder lezen? De universiteit van Antwerpen/Kenniscentrum Vlaamse Steden heeft een interessant rapport.

photo credit: Maarten Thewissen via photopin cc

2 Comments

  1. Pingback: Vlaanderen heeft een té ruim jasje | New Planning Collective

  2. I have noticed you don’t monetize your blog, don’t waste your traffic, you can earn additional cash every month because you’ve got high quality content.
    If you want to know how to make extra money, search for:
    Boorfe’s tips best adsense alternative

Leave a Reply