comment 0

Het einde van het tijdperk van verdichting?

Leegstand en bevolkingskrimp. Deze twee trends hebben, naast het feit dat de eerste een gevolg is van het tweede, nog een overeenkomst. Beide ruimtelijke trends zijn inmiddels verworden tot een vast gegeven.

De demografische prognoses voor West-Europa laten duidelijk zien dat de snelle bevolkingsgroei zoals we die gekend hebben na WO II niet meer terugkomt. De demografische ontwikkeling is simpelweg overgeschakeld naar een lagere versnelling. Dat is geen problematiek of een trend meer; het is een structureel gegeven.

Ons vocabulaire altijd gericht op verhogen van de ruimtelijke intensiteit: hoger en dichter bouwen door meer te stapelen en compacter bouwen

Hoewel al verschillende keren het spoedige herstel van de economische groei is aangekondigd blijft een sterk herstel van de huizenmarkt of de terugkeer van het oude niveau van consumentenbestedingen nog vooral een verre droom. Mogelijk zitten we nog jaren tot decennia in een stagnerende economie.

De afvlakkende bevolkingsgroei gecombineerd met de stagnerende economie leiden tot een afgenomen vraag naar alle soorten vastgoed: leegstand van kantoren en retail, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsvastgoed, en een scherpe daling van de woningprijzen. Met betrekking tot de woningmarkt leidt dat tot een situatie waarin het grote deel van de vraag naar woningen door onze generatie reeds gerealiseerd is. De toekomstige toevoeging aan de bestaande woningvoorraad zal dus beperkt van omvang zijn.

Onze inspanningen waren altijd gericht op verhogen van de ruimtelijke intensiteit: hoger en dichter bouwen door meer te stapelen en compacter bouwen van kleinere woningen. Van ruim opgezette tuinwijken naar de krappe Vinex. Groter en meer als leidraad. Van de traditionele winkelstraat in een relatief compact stadscentrum naar de megastores en IKEA aan de rand van de stad. Bij projecten met herbestemming en inbreiding bestaan de ontwikkelingen die worden teruggebouwd vrijwel altijd uit hogere densiteiten (meer woningen of appartementen, retail van 1 naar 2 bouwlagen en verdubbeling van de vierkante meters, etc.). De compacte stad als gedeeld streven van beleidsmakers, ambtenaren en bouwend Nederland.


Bestaande woningvoorraad (bron: Cijfers over wonen en bouwen, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 2013).

Woningvoorraad naar ouderdom (bron: Cijfers over wonen en bouwen, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2013).

Het aantal woningen dat we in de toekomst nog gaan realiseren afgezet tegen wat er nu al staat is peanuts. Tegelijk moeten we die peanuts niet onderschatten: ons bestaand patrimonium veroudert en zal ingrepen vereisen om voldoende kwaliteit te behouden of zal gesloopt en vervangen moeten worden. In het verleden bouwden we snel en veel. In de toekomst zullen we minder bouwen, maar moeten we tegelijk ook de voorraad uit het verleden gaan vervangen. En dat terwijl de bestaande woningvoorraad op dit moment zijn waarde aan het verliezen is. Een soortgelijke ontwikkeling doet zich voor bij het overige vastgoed (retail, kantoren, maatschappelijk vastgoed). Stagnatie leidt tot minder vraag, of het nu gaat om huizenkopers, werkplekken of klanten.

Grofweg 90% van de toekomstige vraag is inmiddels gerealiseerd en begint te verouderen. Hoe gaan we dat in de toekomst vervangen? Waar vinden we investeringsvermogen voor vervangingsbouw/renovatie bij structureel afnemende (of stagnerende) vraag? Het is tijd om verder te kijken. Ruimtelijke trends als leegstand en het stagneren van demografische groei vereisen een structurele aanpak die verder gaat dan het bestrijden van de symptomen.

Beleidsmakers, planologen, architecten, stedenbouwkundigen, ontwikkelaars hebben al die jaren gezocht naar manieren om ruimtelijk te verdichten en densiteiten te verhogen. Om meer vierkante meters en meer euro’s uit onze ruimte te halen, om meer mensen een woning te kunnen geven. Bestaande gebouwen kunnen gesloopt worden omdat het nieuwe programma een toename van functies voorziet waarmee extra waarde wordt gegenereerd. Maar durven we te denken aan verdunning in plaats van verdichting? Wanneer vraag afneemt en leegstand toeneemt dan is het verminderen van het aanbod een mogelijke oplossing. Gaan we terugbouwen in lagere dichtheden?

Verdichting vormt ook een risico voor de kwaliteit van de woningvoorraad. In de nabije toekomst zullen we tegen de limiet van de technische levensduur gaan aanlopen. Bestaande woningen zullen vervangen moeten worden door nieuwe meer kwalitatieve woningen. Kan dat betaald worden bij een afnemende vraag? Tot nu toe werd sloop en renovatie vaak bekostigd door een vermeerdering van het aantal woningen of vierkante meters in de nieuwe situatie. Maar bij een afnemende vraag is verdere ruimtelijke intensivering niet evident op iedere locatie. Is verdichting in het stadscentrum een bedreiging voor de woningkwaliteit in de stadsrand?

Is dit het einde van het tijdperk van verdichting?

photo credit: myoldpostcards via photopin cc

Leave a Reply