comment 0

Vlaanderen heeft een té ruim jasje

Het ideaal van de compacte stad wordt weer eens afgestoft. De “betonstop” wordt voorgesteld als radicaal einde van het onbegrensd bouwen in Vlaanderen. Bezorgdheid om het verdwijnen van de open ruimte is de aanleiding. In een discussie die vandaag vooral op losse dossiers wordt gevoerd, zoals (de befaamde?) Uplace of Essers. Maar feitelijk wordt de verkeerde discussie gevoerd. Juridisch gezien heeft een deel van die open ruimte geen bestaansrecht. Dat komt omdat Vlaanderen ruimtelijk gezien een veel te groot jasje heeft. En daar moet een oplossing voor gezocht worden.

We gaan terug naar de jaren ’70. Voor het gehele Vlaams gewest zijn zogenaamde gewestplannen opgemaakt. Vanuit Brussel kreef ieder perceel een bestemming. Met de nodige ambitie om flink te kunnen groeien. Probleem is dat die gewestplannen een voorraad aan bouwrechten (‘bouwzone’) biedt die op dit moment al een factor 10 groter is dan de nabije toekomstige vraag. Het gaat niet lukken om de open-ruimte inname te stoppen en verdichting te stimuleren wanneer bouwrechten niet ingeperkt worden. Het bebouwd ruimtebeslag is vandaag 32% en zou niet verder mogen groeien. Evenwel bieden de gewestplannen nog een veelvoud aan (juridisch) bebouwbare ruimte. Bouwrechten die zo langzamerhand een halve eeuw geleden zijn toegewezen, en niet mee geëvolueerd volgens de laatste inzichten.

Ruimtelijke inflatie

Verhandelbare bouwrechten worden nog al eens genoemd als een mogelijke oplossing. Dat is een soort ruilsysteem. Bouwrechten van minder gunstige locaties worden overgedragen of verhandeld en kunnen zo benut worden op gunstiger locaties. Daarmee transformeert het recht om een woning te bouwen op een kavel tot een soort valuta. Je kunt die verkopen om diezelfde woning op een andere locatie te mogen bouwen, bijvoorbeeld als gestapeld appartement in het centrum. Blijft dat het aanbod vele malen groter is dan de behoefte. Wie gaat betalen om bouwrechten te verhandelen (bijvoorbeeld bouwrechten uit buitengebied te verplaatsen naar stedelijk gebied) als de bouwmogelijkheden in het stedelijk gebied ‘a volonte’ beschikbaar zijn?

Daarmee treedt een soort ruimtelijke inflatie op. Het aanbod aan ruimte om woningen (of kantoren of handelspanden) te bouwen is een veelvoud groter dan de vraag. Het potentieel aanbod is, zelfs zonder veel te stapelen, drie tot vier keer zo groot als de vraag voor de komende 15 jaar. En met de afnemende bevolkingsgroei in West-Europa gaan deze reeds bestaande bouwrechten eenvoudig kunnen voorzien in de ruimtebehoefte voor de komende eeuw.

“All-you-can-eat-planologie”

Meer dan voldoende ruimte om de behoefte op lange termijn op te vangen: dat lijkt geen probleem. Maar producten die goedkoop en quasi-oneindig beschikbaar zijn leiden tot een soort “all-you-can-eat-mentaliteit”. Dat leidt tot producten met een lage prijs, lage kwaliteit, eenvormigheid en ongewenste externe effecten. Denk bijvoorbeeld aan de effecten van een jarenlange ‘onbeperkte’ aanvoer van aardolie. Of spareribs.

Die risico’s spelen nu ook op stedenbouwkundig vlak. Zie bijvoorbeeld de leegstand van handelspanden en kantoren. Waar die in een meer gespannen vastgoedmarkt (zoals de Nederlandse) na enige tijd getransformeerd worden naar woningen, ligt dat in een relatief ontspannen markt lastiger. De prikkel om leegstaande panden te herbestemmen is beperkt, want ook dan zijn de opbrengsten laag en is het maar de vraag of de inspanningen opwegen tegen de opbrengsten. Dat remt herbestemming, meervoudig ruimtegebruik en functiemenging. Hoge prijzen hebben jarenlang de suburbanisatie van het wonen bevordert. De voorsteden van Antwerpen, Brussel en Gent hebben een suburbane vlucht van jonge gezinnen opgevangen en een huis, tuin en auto geboden. En files.

Compacte stad-ideaal

Moeten we de tijd kunnen terugdraaien? Ach, het model heeft ook zijn voordelen gehad. Het is voor jonge starters in Vlaanderen nog altijd makkelijker om eigendom te verwerven dan in de omringende landen. Het model van verkavelen past bij de cultuur: een betaalbare woning en eigendom toegankelijk voor een grote groep. Vrijheid van het ontwerpen van de eigen woning, vrijheid van het doen en laten op de eigen kavel.

Een andere tijdsgeest en een nieuwe (economische) realiteit vraagt echter om een nieuw perspectief. Vandaag moeten we de vraag durven stellen of dat model  van de gewestplanning nog toekomstwaarde heeft. Een meer compacte verstedelijking en een betere benutting van de beschikbare ruimte kan alleen als de lucht uit het systeem verdwijnt. Die oplossing gaat lef vergen; de waarde van bestaande bouwrechten kan niet langer als gegeven verondersteld worden. Op (beperkte) ruimte kan geen oneindige houdbaarheidsdatum zitten, net als bij andere natuurlijke hulpbronnen. Dat bijt met de principes van duurzaam ruimtegebruik.

Lobbenstad

Interessant voorbeeld -waarvan ik vorige week een presentatie mocht bijwonen– is het Lobbenstad-model dat werd toegepast in Sint-Niklaas. Net als de “groene vingers” in bijvoorbeeld Kopenhagen werd hier een structuurbeeld toegepast om groene ruimte via ‘lobben’ verder de stad in te brengen en zo de kwaliteit van de stedelijke woonmilieus te verhogen. Verstedelijking volgens dit model biedt een compactere footprint met meer ruimte voor groen in de stad en een hogere woonkwaliteit. Evenwel vallen de ‘lobben’ over bestaande woongebieden en woonuitbreidingsgebieden: kiezen voor dit model zal een vervolgoefening nodig hebben waarin de confrontatie tussen de open ruimte en bestaande bouwrechten gemaakt moet worden.

Tailleren

Het systeem en de gemaakte keuzes in het verleden moeten we zeker niet veroordelen. Ook vandaag de discussie voeren in platonische termen als “betonstop”, “kapotverkavelen” en het dagelijks verlies aan groen uittellen in voetbalvelden gaat ons wel bezighouden maar niet verder helpen. Nee, we moeten eerder dat te ruime jasje eens wat tailleren.

  1. Durf te erkennen dat we vandaag in een andere tijdsgeest leven, waarin de blauwdrukplanning van een halve eeuw oud geen passend antwoord meer op heeft. Durf daarbij de bestaande claims ter discussie te stellen en manieren te overwegen om daar een houdbaarheidsdatum op te stellen. Net als andere eindige natuurlijke hulpbronnen moeten we ruimte ook ‘recycleren’.
  2. Durf vol in te zetten op kwalitatieve stedelijke woonmilieus. En dat realiseer je niet met een verplicht percentage “schaamgroen” bij nieuwe projecten maar vraagt om doordacht ruimtelijk beleid, waarin duurzaamheid, mobiliteit, groen, landschap en publieke ruimte samen worden benaderd. Dat is veel meer dan enkel stellen dat er niet meer open ruimte aangesneden mag worden. Dat vraagt om visionair beleid (dat ik gelukkig in mijn professionele omgeving mag herkennen!). Een duurzaam woonmilieu is een flexibele en adaptieve woonomgeving.
  3. Durf in te zetten op bestaande instrumenten zoals het leegstandsregister om onderbenut ruimtegebruik binnen de perken te houden en de markt een prikkel te geven op het moment dat de emmer dreigt over te lopen. Eigenlijk biedt het leegstandsregister (en bijbehorende heffing) een gesimplificeerde ‘verwijderingsbijdrage’ op ruimte als goed.

Leave a Reply